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为市场注入新活力 保租房公募REITs规模将超百亿
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2023/12/31 7:07:37

  中国经济网北京10月27日讯(记者 李方) 在上海江湾,10栋雅致的小高层解决了复旦大学教师住房的“急难愁盼”;在北京瀛海,3000套体量的大社区配备了完善的生活设施与丰富的社群活动……保障性租赁住房正在成为解决大城市住房突出问题的有效思路。10月26日,第五届领航·住房租赁产业国际论坛在京举行,会上发布了《逻辑换轨与策略重铸:2023 中国住房租赁市场资产管理洞察报告》,探讨住房租赁市场的高质量发展之路。


  “十四五”期间,我国计划筹集建设保障性租赁住房870万套(间)。ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然表示,各地保障性租赁租房筹建迈入攻坚之年,迎来了量与质的双进阶。“不仅是筹建速度加快,更值得关注的是保障性租赁住房公募REITs跑通、规模持续扩大,为市场注入了新的活力,进而驱动住房租赁行业整体从开发逻辑向不动产金融逻辑转变,为新市民、青年人提供更多优质产品。”


  保租房公募REITs规模将超百亿


  去年8月,华润有巢等首批四只保障性租赁住房公募REITs集中上市。据报告统计,目前拟申报发行的保障性租赁住房公募REITs达7只,上市后我国保障性租赁住房公募REITs规模将超百亿。


  


  报告指出,现行住房租赁市场主体多持“开发逻辑”,即以资产的建设和运营为中心的短周期交易。而保障性租赁住房公募REITs,则可以帮助住房租赁市场主体回收部分资金、降低融资成本,进而扩募、再投资,形成稳健、长周期的循环。在这个新的框架下,租赁住房被视为投资组合标的,其考量指标从单纯的盈利能力扩展成为净营运收入(NOI)、物业净收入(NPI)及资本化率(Cap Rate)等资产管理的目标。


  赵然解释称,“我国住房租赁市场发展历史较短,多数市场主体持有的仍然是单体盈利、获利售出的‘开发逻辑’。而在不动产金融逻辑的框架下,培育孵化租赁住房项目,通过REITs等创新金融工具实现资金回收,再循环滚动投资、扩大租赁住房和管理规模,最终建立一个完整的租赁住房资产管理闭环,将变得越来越重要。”


  相应地,市场主体所需要具备的能力组合也在发生变化。报告分析,开发逻辑下定位改造、运营管理是市场主体的“护城河”。在不动产金融框架下,资产培育、REITs发行、扩募调整等立足于资产全生命周期管理的能力将得到凸显。


  市场主体需重筑护城河


  对于住房租赁行业的投资机构而言,报告认为其资产管理能力不仅直接关联到短期的经济回报,在更深层次也是实现长期投资战略和持续提升资产价值的关键。


  报告指出,相较于开发逻辑框架,不动产金融逻辑更强调对资产“全生命周期”的管理,即涉及底层资产识别、建筑效率管理、运营效率管理等更加复杂的范畴。


  对此,赵然表示:“投资机构需要一直提醒自身,住房租赁是微利行业,利润是‘抠’出来的。必须看得更全、更长、更细,以收益率倒推择址、定位、建筑能效等等动态因素。”


  对品牌运营商来说,则需要更加注重净利润最大化和品牌价值塑造。报告表示,在租赁住房资产管理的全生命周期中,品牌运营商的业务边界清晰,即不断地降本增效,一方面创新业务提升溢价上线,另一方面精细化运营控制成本下线。


  在不动产金融的视野中,资本性支出与运营支出是截然不同的概念。报告提示,品牌运营商在管理过程中需要动态平衡两种支出的关系。人房比、能源及物业在开发逻辑下常常被笼统归为“成本中心”,而未能给予细致的效率考察。实际上,如果拉长资产管理的视线,以建筑能效为例,“投资于节能技术和绿色建筑材料虽然可能会增加初始的资本支出,但长期来看它们可以为企业带来显著的运营成本节省”。


  “从开发逻辑到不动产金融逻辑,其本质是一系列评价标准与规则变了。”赵然表示,无论是投资机构还是品牌运营商,都到了重铸战略、重筑护城河的时刻。